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    地王陰影下:房企城市投資邏輯與資源搶奪

    來源于互聯網 2016年07月09日 閱讀(

    地王陰影下:房企城市投資邏輯與資源搶奪

    剛剛過去的上半年,成為了房企業績最好的半年,也是地王扎堆、數量和頻次創新高的半年。

    7月7日,克而瑞研究中心舉辦的第18屆地產金融形勢發布會上,“對于上半年的樓市,‘火爆’是公認的核心詞?!笨硕鹦畔⒓瘓F高級副總裁于丹丹總結道。不過,于丹丹同時強調,如果基于一季度看二季度,之前上漲過于厲害的城市,已經開始進行理性回調。但主要集中于某些熱點二線城市,如合肥、蘇州等。

    7月8日,南京土拍10幅土地中,8幅宅地有6幅直接熔斷終止出讓?,F場40多家房企參與拍賣,旭輝、保利、萬科、金地、新城等房企一口氣報名參與8幅宅地競拍。

    蜂擁拿地背后,是市場的微妙變化。房企一方面轉戰金融屬性,另一方面在項目操作上更趨于靈活,合作開發、小股操盤等開發模式逐漸抬頭。

    資本推助地王集中

    對房地產行業來說,2016年上半年成為了史上最好的半年,無論從行業指標還是房企業績來看都是如此。

    CRIC數據顯示,今年上半年市場整體延續了2015年下半年以來的火熱行情。其中,57座城市商品住宅成交2.06億平方米,同比增長33%,各線城市出現普漲現象;二線熱點城市表現尤為突出,領漲全國。

    另外一方面,得益于市場熱度,房企在2016年上半年都取得了不錯業績??硕鹧芯恐行陌l布的《2016年上半年房企銷售TOP100排行榜》顯示,前十強門檻超過500億元,第一名萬科達到1900億元,而50強門檻也達到138億元。

    這其中,TOP5房企銷售金額均突破千億,而去年同期僅一家。在此形勢下,預計全年TOP5房企銷售額都將超過2000億元。

    市場的火爆帶來了土地成交量價雙漲,上半年也成為了地王扎堆、數量和頻次創新高的半年。

    二季度,全國經營性土地成交金額4690億元,同比大增104%,而上半年全國共計成交110宗總價、單價地王,短短半年即已超過2009年的72幅,刷新了年度地王數量紀錄。

    “克而瑞提了一個地王潮的現象,這也是比較貼切的?,F在資本充裕,又比往年成本更低,想發展的企業這么多,潮水肯定就比較兇,地王潮就是這樣形成的?!碧┖碳瘓F副總裁兼品牌總經理沈力男說。

    對此,易居(中國)執行總裁、克而瑞信息集團董事長丁祖昱在另一個層面評論表示,“關于地王,我有一個基本的判斷。地王不是遍地開花,而是集中度越來越高,個別熱點城市例如廣州一塊地王都沒有出現。另一方面,拿地王的公司比較集中,更多是有金融背景的國企、央企,還有一部分當地龍頭企業?!?/p>

    2015年底,有機構對上海土地市場做了一個統計,全年有100多家企業在上海拿地,最后僅逾40家企業成功獲取土地,這也在一定程度上反映出房企對城市選擇的同質化太明顯。

    資源搶奪

    地王集中度高,表明企業在熱點城市搶占市場占有率的心態。

    在拿地兇猛的房企中,閩系無疑是最耀眼的一部分。陽光城集團首席財務官兼首席營銷官辛琦解釋道,“我覺得這反映出目前國內有安全度的城市在縮水。這導致眾多開發商集中在有安全度的城市,主要是四個一線城市,以及大概8-16個強二線(拿地布局)?!?/p>

    “一般地王誕生之后,政策就會逐步收緊。從過去幾輪周期來講都是這樣?!睆V發證券房地產行業首席研究員樂加棟經過研究判斷,2016年的地產周期是處于量價齊升到最后量跌價升的周期過渡,到2017年將會出現量價齊跌。

    融僑集團副總裁兼首席投資官康紅恩對此也有類似看法。

    “總結從去年下半年到現在,只有一個詞,就是‘洗牌’。兩三年以后會發生非常大的變化?!彼硎?。

    事實上,在經歷了一次發展高峰之后,面對當前復雜的行業環境,房企早已開始理性布局未來發展。這其中,不得不提到的依然是城市投資策略。

    正榮集團總裁助理劉翔強調要在地產周期中尋找“反周期”。

    “房地產三年一周期,一定會出現波動??赡苊髂晔且粋€調控周期,量價下跌,土地市場會出現機會。我們不放過一次機會,但是也不瘋狂拿地?!?/p>

    在招拍掛之外尋找資源也成為房企共識,收購兼并成為其中主流方式之一,辛琦表示。

    樂加棟認為,“地王”是房地產小周期下土地供需變化的輪回。因為地產政策變化太快,地產行業在宏觀經濟中的作用不可小覷,也因此造成了會有3年一個小周期的變化。每一輪地王的產生,背后都有一個貨幣寬松周期。本輪貨幣周期共6次降息6次降準,市場流動性明顯,但每輪資金進入土地市場的渠道有所差別。

    此外,本輪“地王”整體資金成本處于低位,其中央企、國企資金成本優勢顯著。在資產荒背景下,尋求較高收益的各類資金借道資產管理公司、基金公司通過參與房企土地投資、上市房企定增等方式進入地產市場。

    上述業內人士均指出,房地產離不開資金杠桿與金融手段,尤其是地王涌現的上半年,資金杠桿更加明顯。

    平安證券一名人士透露,地王背后是房企合作開發的趨勢,蘇州一個高端項目,合作方就有12家之多?!霸诤芏嗤僚默F場,由于競爭激烈,有的房企也自發達成一致意見,為了不出現過多舉牌房企,而多家合作的局面?!?/p>

    這也在一定程度上給中小型房企帶來壓力。

    融僑集團康紅恩指出,大企業的模式對于成長型房企而言很難復制,中小企業的試錯成本將越來越高?!斑^去我們拿地,有時十個億就可以搞定,現在十個億的地基本都到了三十個億的價格,所以說中小企業如果犯錯誤,代價會越來越大,成本會越來越高,試錯余地和空間越來越小?!?/p>

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